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Der Energieausweis: Fragen, Antworten und aktuelle Infos

Ein Energieausweis gibt Auskunft über den energetischen Zustand eines Gebäudes und ist in den meisten Fällen Pflicht. Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen zu Energieausweisen.

Änderungen ab 1. Mai 2021 laut Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  • Energieausweise müssen künftig detaillierte Angaben zur energetischen Qualität des Gebäudes enthalten, so etwa zu den CO2-Emissionen sowie zu inspektionspflichtigen Klimaanlagen (inkl. Fälligkeit der nächsten Inspektion).
  • Dafür ist eine Vor-Ort-Begehung durch Expert*innen erforderlich – es sei denn, der energetische Zustand wird durch geeignete Fotos sichtbar gemacht.
  • Auftraggeber*innen sind für die Richtigkeit der von ihnen gemachten Angaben verantwortlich. Bei Falschangaben droht ein Bußgeld.
  • Bei Verkauf oder Vermietung muss immer ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden – das gilt nun auch für Immobilienmakler*innen.

1. Was ist ein Energieausweis?

Energieausweise dokumentieren und bewerten den energetischen Zustand eines Gebäudes. Mit dem Energieausweis (teilweise auch „Energiepass“ genannt) kann schnell erfasst werden, wie energieeffizient ein Gebäude ist und ob es viel oder wenig Heizenergie verbraucht bzw. benötigt. Im Energieausweis stehen zudem Modernisierungsempfehlungen.

Ein Energieausweis ist Pflicht für nahezu alle Gebäude und Wohnungen, die verkauft oder neu vermietet werden sollen.

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2. Was kann ein Energieausweis nicht leisten?

Der Ausweis erlaubt keine direkte Prognose des künftigen Energieverbrauchs sowie der Energiekosten, weil Nutzerverhalten und Witterung den Verbrauch und damit die Kosten deutlich beeinflussen.

Da ein Energieausweis für das gesamte Gebäude erstellt wird, lässt er keine Schlüsse über den Energiebedarf oder den Energieverbrauch einzelner Wohnungen im Gebäude zu. Einzelne Wohnungen können sich je nach Eigenschaften und Lage innerhalb des Gebäudes in ihrer Energieeffizienz deutlich voneinander unterscheiden.

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3. Ist ein Energieausweis Pflicht?

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, schreibt für nahezu alle Gebäude, die verkauft oder neu vermietet werden sollen, Energieausweise vor. Dies gilt auch, wenn nur einzelne Wohnungen aus dem Gebäude verkauft oder vermietet werden. Können Eigentümer*innen und Makler*innen keinen gültigen und korrekten Energieausweis vorlegen, droht es Bußgeld bis 15.000 Euro.

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4. Welche Ausnahmen gibt es beim Energieausweis?

Nicht für jedes Gebäude ist ein Energieausweis nötig. Die Ausnahmen sind:

  • Gebäude unter 50 m² Nutzfläche
  • Ferienhäuser, die nicht regelmäßig geheizt oder gekühlt werden
  • Gebäude unter Denkmalschutz oder Ensembleschutz
  • Gebäude mit besonderer Nutzung wie beispielsweise Ställe

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5. Wie viel kostet ein Energieausweis und gibt es Fördermittel?

Die Kosten variieren je nachdem, ob ein Vor-Ort-Termin stattfindet und ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis erstellt werden soll. Die Unterschiede zwischen diesen beiden Ausweisen werden im entsprechenden Abschnitt erklärt.

Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands stets günstiger. Liegen Fotos vor, anhand derer der energetische Zustand des Gebäudes ersichtlich ist, ist ein Termin vor Ort nicht nötig. Dafür ist mit Kosten zwischen 50 und 100 Euro zu rechnen. Bei Mehrfamilienhäusern mit über sechs Wohneinheiten sind Kosten in Höhe von circa 250 Euro üblich.

Online bestellt, kostet ein Bedarfsausweis um die 100 Euro. Erfolgt eine Datenaufnahme vor Ort, sind zwischen 300 und 500 Euro fällig. Bei größeren Gebäuden ist eine Grundpauschale von circa 300 Euro zuzüglich 30 bis 50 Euro je Wohneinheit üblich.

Es gibt keine Fördermittel, da der Energieausweis laut Gebäudeenergiegesetz Pflicht ist.

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6. Wann muss ein Energieausweis vorliegen?

Bereits bei der ersten Besichtigung müssen Eigentümer*innen einen gültigen und korrekten Energieausweis vorlegen. Ab dem 1. Mai 2021 gilt dies auch für Makler*innen. Der Ausweis muss Interessent*innen unaufgefordert gezeigt oder an einer deutlich sichtbaren Stelle aufgehängt werden. Die Papierform ist vorgeschrieben: Den Ausweis digital auf einem Smartphone oder Monitor zu zeigen, reicht nicht. Wer gegen diese Pflichten verstößt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro belangt werden.

Liegt ein Energieausweis vor, sind in der Immobilien- oder Mietanzeige in einem kommerziellem Medium folgende Angaben Pflicht:

  • Art des Energieausweises
  • Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf
  • wesentlicher Energieträger für die Heizung 
  • Baujahr (Wohngebäude)
  • Energieeffizienzklasse (Wohngebäude, wenn Energieausweis seit April 2014 ausgestellt wurde)
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch für Wärme und Strom getrennt (nur bei Nichtwohngebäuden)

Bei Eigentümergemeinschaften haben die einzelnen Eigentümer*innen bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung das Recht auf rechtzeitige Bereitstellung eines Ausweises und Kostenübernahme durch die Eigentümergemeinschaft. 

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7. Muss der Energieausweis ausgehändigt werden?

Potenziellen Käufer*innen oder Mieter*innen muss der Energieausweis zugänglich gemacht werden, damit diese ihn bei ihrer Entscheidung berücksichtigen können. Der Ausweis muss allerdings nicht ausgehändigt werden – aber eine Kopie kann auf Wunsch angefertigt werden.

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8. Gibt es Unterschiede für Wohnungen und Häuser?

Nein, das Gebäudeenergiegesetz macht keinen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Energieausweise gelten stets für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen.

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9. Was gilt für Nichtwohngebäude?

Für Nichtwohngebäude besteht ebenfalls eine Energieausweispflicht bei Verkauf, Neuvermietung oder -verpachtung sowie bei wesentlichen Änderungen. Ausnahmen sind besondere Gebäude wie Ställe.

Eigentümer*innen benötigen unabhängig von Verkauf oder Neuvermietung einen Energieausweis für Gebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche und mit starkem, auf behördliche Nutzung beruhenden Publikumsverkehr. Der Energieausweis muss an einer von der Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle ausgehängt werden. Nutzen Eigentümer*innen die Nutzfläche nicht überwiegend selbst, geht die Pflicht auf die jeweils nutzende Behörde über. Eigentümer*innen müssen dann den Energieausweis oder eine Kopie übergeben.

Liegt ein Energieausweis für ein nicht behördlich genutztes Gebäude mit über 500 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr vor, muss er für die Öffentlichkeit gut sichtbar ausgehängt werden. Betroffen sind beispielsweise größere Geschäfte, Hotels, Banken und dergleichen.

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10. Muss ein Energieausweis eine Effizienzklasse enthalten?

Seit 2014 tragen alle neu erstellten Energieausweise eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H, wie sie von Elektrogeräten etwa bekannt sind. So wird die Bedeutung des Energieausweises auch bei der Immobiliensuche gestärkt. In Immobilien- und Mietanzeigen müssen diese, sofern der Ausweis schon vorliegt, veröffentlicht werden. Bei älteren, noch gültigen Ausweisen reicht die Angabe des Energiekennwertes.

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11. Welche Effizienzklassen gibt es?

EnergieeffizienzklasseEnergieverbrauch in kWh/(m2a)Heizkosten in €/m2
A+< 30~ 2
A< 504
B< 756
C< 1008
D< 13011
E< 16014
F< 20018
G< 25022
H> 25025 +

Angenommene Kosten: 6 Cent je Kilowattstunde Brennstoff (Richtwert)
Quelle: Verbraucherzentrale NRW

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12. Was ist der Unterschied zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Der Verbrauchsausweis bewertet den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner*innen eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis bewertet den theoretischen Energiebedarf, der sich aus dem Zustand des Gebäudes ergibt.

Beide Ausweise und ihre Effizienzklassen sind nicht vergleichbar, da ihre Bewertungen auf verschiedenen Informationen beruhen. Mehr dazu erfahren Sie im Artikel Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

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13. Welcher Energieausweis ist der richtige?

Grundsätzlich besteht die freie Wahl zwischen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis. Ein Bedarfsausweis ist nur in folgenden Fällen Pflicht:

  • Mehrfamilienhäuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, die noch nicht die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten
  • Neubauten – hier liegen schlicht keine Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vor
  • nach dem nachträglichen Dämmen der Fassade oder wenn mehr als 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wurde – hier müssen für einen Verbrauchsausweis erst neue Verbrauchsdaten aus drei Jahren vorliegen

Beim direkten Vergleich beider Ausweise ist Vorsicht geboten: Verbrauchs- und Bedarfsausweise enthalten zwar dieselbe Effizienzskala – deren Bewertungen können für ein und dasselbe Gebäude allerdings unterschiedlich ausfallen. Der Verbrauchskennwert im Verbrauchsausweis ist in der Regel niedriger als die Energiebedarfskennwerte des Bedarfsausweises.

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14. Welche Aussteller haben die Berechtigung, einen Energieausweis anzufertigen?

Eine Energieberatung in Ihrer Nähe, die die Berechtigung zum Ausstellen eines Energieausweises hat, finden Sie in unserem kostenlosen Branchenbuch „Rat und Tat“. Außerdem besteht die Möglichkeit, Energieausweise über das Internet in Auftrag zu geben. Mehr dazu in unserem Artikel „Energieausweis online erstellen“.

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15. Wie lange sind Energieausweise gültig?

Die Ausweise sind zehn Jahre gültig, auch wenn sich in diesem Zeitraum die rechtlichen Anforderungen ändern. Danach sind sie bei Bedarf zu erneuern, eine Verlängerung ist nicht möglich.

Energieausweise sind unabhängig von einem Verkauf oder Neuvermietung vorzeitig zu erneuern, wenn die Fassade gedämmt oder 10 Prozent der Fläche eines Außenbauteils erneuert wird.

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Autoren: Andreas Grabolle & Jens Brehl

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